XXX大樓大廈物業(yè)管理方案范本一、項目概況及特點地理位置優(yōu)越：此地段匯集了眾多的寫字樓，交通方便、經(jīng)貿(mào)活動頻繁、信息集中通暢，是集中辦公、處理公務(wù)的好場所。設(shè)施配套完善：大樓配置了完善的智能化系統(tǒng)，有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動報警、滅火系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等，是現(xiàn)代化的智能辦公大廈。功能齊全，設(shè)施配套：大樓有服務(wù)前臺、大小會議室、車庫、餐廳、商業(yè)網(wǎng)點、游泳池、網(wǎng)球場等配套服務(wù)場所設(shè)施。二、整體方案策劃思路針對XXX的條件和業(yè)主構(gòu)成特點，按照《XXX省物業(yè)管理條例》、《XXX省物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，本公司準(zhǔn)備對XXX擬采取的總體管理思路為：（一）公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對XXX業(yè)主的實際情況，本公司準(zhǔn)備在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：1.設(shè)定大樓服務(wù)中心。采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有服務(wù)需求中的問題均可在承諾的時間得到處理。2.“時效制”。所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作 制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。3.唱諾制。這是本公司最新引進(jìn)的在全國行業(yè)界享有盛譽(yù)的人性化服務(wù)制度，通過唱諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。4.不均衡管理。所有員工的工作均是按照業(yè)主的工作節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。（二）綜合管理1.檔案管理(1)建立檔案管理制度根據(jù)檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度：《物業(yè)檔案管理制度》《檔案查詢利用制度》《庫房管理制度》《檔案移交驗收制度》《檔案內(nèi)容及分類分密級標(biāo)準(zhǔn)》《檔案文件借閱規(guī)定》(2)確定檔案的內(nèi)容物業(yè)管理中檔案管理具體管理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、管理運作、歷史檔案。根據(jù)要求以下僅就建筑物檔案、管理工作檔案的管理具體說明。①建筑物檔案A．建筑物原始檔案。包括竣工驗收資料、房屋單體竣工圖，具體清單如下：a.產(chǎn)權(quán)資料。包括：項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照。 b.技術(shù)資料。包括：竣工圖一總平面圖、建筑圖一建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)決算分項單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖。c.竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書、水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設(shè)備。d.房屋使用資料。包括：業(yè)主名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。e.供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、委托銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水計劃報告單。B.建筑物維護(hù)、改造檔案建筑物維護(hù)、改造檔案是指物業(yè)管理單位在物業(yè)管理工作中對所管物業(yè)建筑本體進(jìn)行維護(hù)、改造的有關(guān)資料：a.維護(hù)改造申請表及批準(zhǔn)文件b.維護(hù)改造工程施工許可證c.維護(hù)改造方案 d.維護(hù)改造工程合同e.維護(hù)改造工程預(yù)算書及批準(zhǔn)文件f.維護(hù)改造工程施工技術(shù)。文件(按城建檔案管理部門制定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行)g.維護(hù)改造工程驗收說明書h.維護(hù)改造工程結(jié)算(核算)表i.各設(shè)備及工程使用維護(hù)說明書j.各設(shè)備及工程使用許可證(政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有)K.維護(hù)改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖l.裝修、改造工程檔案C.裝修、改造工程改造檔案一般內(nèi)容如下：a.裝修、改造申請表及審查意見b.裝修設(shè)計圖c．裝修、改造過程中的管理、監(jiān)理資料d．完工后的驗收意見②管理工作檔案管理工作檔案是指物業(yè)管理公司在物業(yè)管理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，主要為：a.政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等b．制訂的各種管理規(guī)定、公約c.公司ISO體系文件d．財務(wù)資料工作計劃、方針、目標(biāo)記錄f.各項管理工作日志g．糾正和預(yù)防措施方案h．質(zhì)量／環(huán)境／安全控制記錄i.設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護(hù)記錄j.滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表k.投訴及投訴處理記錄L.其他需要收集歸檔的工作記 錄、服務(wù)記錄。①檔案的分類、編目及著錄②檔案的整理裝訂③檔案的電腦化管理2.現(xiàn)代化管理：應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備管理手段我公司在物業(yè)管理過程中采用微機(jī)管理方式，主要應(yīng)用于資料、檔案管理；日常文件處理；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；局域網(wǎng)服務(wù)；電子文檔處理，更好的處理日常物業(yè)管理服務(wù)，也將更好的服務(wù)業(yè)主。3.投訴管理：(1)大堂專設(shè)客戶服務(wù)中心，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工作，處理日常管理事務(wù)和緊急事項。(2)實施首問責(zé)任制。管理處任何員工對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關(guān)部門并跟蹤落實結(jié)果，確保問題解決、用戶滿意。(3)投訴的處理原則：當(dāng)用戶投訴時，堅持“五清楚，一報告”的處理原則。即聽清楚、問清楚、跟清楚、復(fù)清楚、記清楚；及時報告。4.回訪管理：(1)堅持管理處經(jīng)理每季安排專門的用戶專訪，收集用戶要求、意見、建議或投訴。(2)管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠 道。(3)管理處每月向業(yè)主行政辦公室作正式匯報，征詢各方面意見和建議。(3)堅持每半年發(fā)放《服務(wù)工作意見征求表》，并組織一次用戶座談會，廣泛了解各部門、工作人員對物業(yè)管理服務(wù)的需求。(4)強(qiáng)化服務(wù)系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務(wù)需求。5.報修管理：嚴(yán)格派工單制度，維修人員在接到派工單后，應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并及時完成維修任務(wù)。不能及時完成的應(yīng)向用戶說明情況，征得諒解，并速報工程部。小修立即處理，急修力爭不過夜。（三）安全管理安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。針對XXX的物業(yè)特點，本公司采取全封閉式管理，即在人員管理上將進(jìn)出大樓的人員嚴(yán)格實施“來訪登記”的方式進(jìn)行控制；在交通、物品出入管理上，采用本公司獨有的“記憶+規(guī)范”法，對大樓業(yè)主的車輛粘帖“特有標(biāo)志”的準(zhǔn)?？ǎ瑯?biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預(yù)案制”、“巡樓制”、“不均衡管理法”也將全面應(yīng)用于XXX，以確保XXX在安全管理上的萬無一失。 近年，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，我司對勞動保護(hù)的工作內(nèi)容、工作方法及活動方式等提出了新的要求。運用“一法三卡”和職業(yè)健康安全管理體系相結(jié)合，規(guī)范了公司開展安全檢查的主要標(biāo)準(zhǔn)和具體內(nèi)容，具有很強(qiáng)的實用性和可操作性，使企業(yè)的安全生產(chǎn)監(jiān)督與企業(yè)的安全生產(chǎn)管理有機(jī)結(jié)合，提高了對各類事故隱患的超前預(yù)防、監(jiān)控和治理的效果?！耙环ㄈā敝浮吨卮笫鹿孰[患和職業(yè)危害監(jiān)控法》及《安全檢查提示卡》、《有毒有害化學(xué)物質(zhì)信息卡》、《危險源點警示卡》?！妒鹿孰[患和職業(yè)危害監(jiān)控法》指在生產(chǎn)(工作)區(qū)域內(nèi)對事故隱患和職業(yè)危害作業(yè)點采取排查、評估、建檔、立卡等措施，建立監(jiān)督控制體系，促進(jìn)隱患整改的群眾性勞動保護(hù)方法?！队卸居泻瘜W(xué)物質(zhì)信息卡》對企業(yè)事故隱患作業(yè)點名稱、危險等級、易發(fā)生事故種類、防護(hù)措施、監(jiān)控要求、緊急預(yù)案、責(zé)任人、檢查周期等內(nèi)容做出提示?！段ｋU源點警示卡》是通過在危險區(qū)域或崗位掛牌，提示存在的危險，讓員工提高警惕。《安全檢查提示卡》是對作業(yè)現(xiàn)場安全檢查主要內(nèi)容予以提示。（四）消防管理對XXX的消防工作我們將采取以下措施：1.嚴(yán)格按照有關(guān)消防法規(guī)的要求，協(xié)助組織實施接管驗收。2.建立防火規(guī)章制度，由管理處與大廈業(yè)主簽定《消防責(zé) 任書》。3.建立一支由管理處全體員工及部分業(yè)主共同參加的義務(wù)消防隊，定期組織消防演習(xí)，完善自救體系。4.經(jīng)常進(jìn)行防火檢查，及時清除消防通道違規(guī)擺放的物品，消除辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。5.定期檢測消防設(shè)施、器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責(zé)任人制度，確保消防設(shè)施時刻處于良好狀態(tài)。(五)設(shè)備運行維護(hù)管理設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。1.維護(hù)保養(yǎng)工作方式維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常運行維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)二個層次：日常維護(hù)保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機(jī)器設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性修理，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實施。2.日常運行維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作 性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時管理處主任與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。3.主要系統(tǒng)定檢工作要點(1)供配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。(2)給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。(3)空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試，對各個電磁閥門進(jìn)行開、合測試。定期對風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行清洗。年度換季時進(jìn)行大清洗。(4)電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。(5)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉(zhuǎn)動靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖像是否清晰，信號是否受到干擾，錄像機(jī)是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。 (6)中央監(jiān)控室機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測中央監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，防靜電環(huán)境是否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號是否正常，模擬屏或電視墻顯示是否正常，集控臺與運端通訊是否正常，樓宇自控軟件系統(tǒng)是否運行良好，各個設(shè)備接地是否良好，UPS不間斷電源是否工作良好。(7)消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗消火栓破玻按鈕信號是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。(8)發(fā)電機(jī)系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動皮帶松緊度，檢查機(jī)組有否漏油、水情況和啟動蓄電池電壓、液位及比重，檢查機(jī)組外部螺絲有否松動現(xiàn)象。(9)防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。若有問題，立即處理。（六）房屋維修養(yǎng)護(hù)及裝修管理1.房屋維修管理方案(1)根據(jù)管理處的管理目標(biāo)，制訂大樓內(nèi)房屋維修及養(yǎng)護(hù)的實施方案。(2)必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)結(jié)算，懂得 房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。(3)必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《物業(yè)管理條例》與管理處的有關(guān)規(guī)章制度。(4)掌握大樓內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。(5)接受大樓業(yè)主報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。(6)組織維修員對大樓內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。(7)經(jīng)常巡視大樓及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。(8)定期對維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。(9)響應(yīng)并參與管理處組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。2.對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象管理措施(1)全體員工均有義務(wù)對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。(2)在業(yè)主裝修期對此類管理規(guī)定進(jìn)行全面宣傳。(3)發(fā)現(xiàn)此類現(xiàn)象，管理處應(yīng)及時規(guī)勸并制止。(4)對已發(fā)生的類似現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權(quán)利。 (5)加強(qiáng)日常監(jiān)管。3.房屋裝修管理方案(1)裝修施工隊和裝修方案的選擇①幫助業(yè)主裝修選擇實力強(qiáng)、信譽(yù)好、取得合格證書的裝修企業(yè)。②業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，管理處將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。(2)裝修申報①大廈裝修，施工單位必須提前七天向管理處申報，事務(wù)員對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手續(xù)資料。②業(yè)主/施工單位領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。(3)裝修審批①業(yè)主/施工單位應(yīng)如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設(shè)計圖紙及經(jīng)消防部門報批的《消防審核意見書》。②在接業(yè)主/施工單位遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)員會同工程維修部、保安部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。③業(yè)主/施工單位收到批復(fù)后，帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂《裝修施工隊伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。 (4)施工管理①所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報管理處審批，出具更改通知后方可施工。②施工期間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。③施工時間：每天施工時間為8：00－12：00，14：00－18：00。④裝修施工用電不得超過該裝修大樓的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接電源線，否則造成的一切后果責(zé)任人自主負(fù)責(zé)。⑤管道供氣設(shè)施和燃?xì)饩叩陌惭b、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。⑥裝修施工，嚴(yán)禁拆任何墻體，否則除責(zé)令恢復(fù)原狀。⑦空調(diào)應(yīng)按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。⑧不得改變陽臺的用途，防盜窗花由管理處設(shè)計統(tǒng)一式樣。⑨施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。(5)驗收 ①裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請竣工驗收，并提交經(jīng)消防部門驗收的《消防合格意見書》，管理處將派人進(jìn)行查驗。②隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負(fù)責(zé)。③竣工驗收后，由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。④裝修驗收合格并使用一個月后，經(jīng)管理處復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，辦理退場手續(xù)。(6)處理辦公大樓與施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施施工現(xiàn)場對辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響，勢必存在施工與辦公的矛盾，必須加以嚴(yán)格的控制。在以往管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，在裝修期間的污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。①噪音控制首先要控制發(fā)出噪音的施工時間。在8：00—18：00這段時間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。為減少后續(xù)工程噪音的影響，要求施工單位在施工現(xiàn)場與辦公大樓之間砌筑簡易的圍墻以減少噪音。同時，物業(yè)處會與業(yè)主緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào)將噪音的損害減到最小。②有害氣體的控制 各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類工程，要求作業(yè)時間盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不允許開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。作業(yè)完畢啟動大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動空調(diào)系統(tǒng)并送新風(fēng)排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。此類施工，要求施工單位在作業(yè)時注意風(fēng)向，一般在無風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時允許作業(yè)。③塵土的控制除采用前面提到的建筑圍墻的辦法外，也可以現(xiàn)場多撒水以控制塵土，另外專門選擇一個位置堆積施工的材料、泥頭及垃圾，且遠(yuǎn)離辦公大樓區(qū)。管理處也要督促所屬區(qū)域清潔人員加強(qiáng)清掃的頻次。④臨時用水電控制針對裝修工程施工臨時用電，進(jìn)行分隔多重保護(hù)，并安裝電度計量裝置。對于臨時用水，同時安裝計量裝置。管理處的水電工要每日至少一次對后續(xù)施工現(xiàn)場周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。⑤高空墜物控制周邊工程的高空墜物可能危及人員及車輛，要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)保護(hù)。同時，物業(yè)處在辦公大院這一側(cè)建立醒目標(biāo)識警示人員及車輛。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的裝修工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志 及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。⑥工程防火控制針對后續(xù)工程制定《施工現(xiàn)場防火管理規(guī)定》，要求施工單位嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。管理處要安排保安員對施工現(xiàn)場每天三次以上的巡視。（七）房屋共用設(shè)備設(shè)施管理1.公共照明系統(tǒng)管理方案(1)制訂年度、月份保養(yǎng)計劃；(2)實時檢查大樓內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況；(3)以“時效制”工作的要求對受損的情況進(jìn)行更換和維修；(4)每月進(jìn)行一次全面大檢查，保證大樓照明正常運轉(zhuǎn)；(5)對大樓路燈進(jìn)行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；(6)冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時間；(7)制訂安全使用規(guī)范和應(yīng)急維修計劃。（八）保安車輛管理1.停車場及地面車輛管理方案、安全防范管理方案(1)交通管理的原則①依法辦事的原則。③規(guī)范管理的原則。②文明服務(wù)的原則。④時效性原則。(2)車輛行駛、停放管理、安全防范管理①監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車輛不超過5kM/h慢行、禁鳴喇叭，停 放在指定的停車位置。②提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗。③巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。④留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進(jìn)入大廈，對兩輪營運摩托車或超載的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。⑤嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，避免意外的發(fā)生。⑥禁止出租的士出入大樓。⑦指導(dǎo)行人走人行道，自行車靠右側(cè)道路行駛。⑧對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放管理。2.警示標(biāo)志管理措施(1)保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標(biāo)志、禁鳴喇叭標(biāo)志、禁止駛?cè)霕?biāo)志等交通標(biāo)志牌、減速線、停車線等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的應(yīng)予以記錄并及時報部門主管處理。①保安主管對班長報告的交通標(biāo)識的損壞進(jìn)行核實，并報公共事務(wù)部處理。②保安班長負(fù)責(zé)檢查交通設(shè)施的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有損失、歪斜移位和風(fēng)化變色時，及時報告保安主管以便公共事務(wù)部、機(jī)電維修部修復(fù)或更換。③保安主管對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設(shè)施作出評價，報管理處以便為完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)提供依據(jù)。 ④保護(hù)各種交通設(shè)施不被破壞：(2)交通設(shè)施的管理，除保安班長進(jìn)行系統(tǒng)管理外，還應(yīng)將此項內(nèi)容納入當(dāng)值保安員的責(zé)任范圍；(3)保安班長將轄區(qū)交通設(shè)施的管理狀況填寫在《交通設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》上。并由部門歸檔保存兩年。（九）急發(fā)性事件管理1.突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程(1)目的：規(guī)范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力，維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。(2)職責(zé)：保安部主管負(fù)責(zé)指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負(fù)責(zé)落實保安部主管下達(dá)的命令，具體處理突發(fā)事件。(3)程序要點①處理各類突發(fā)事件的基本原則：快速反應(yīng)、統(tǒng)一指揮、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作。②盜竊③搶劫④兇殺⑤中毒事件(如住戶煤氣、食物中毒等)⑥交通意外事故⑦其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。2.設(shè)備應(yīng)急故障處理(1)故障分類 設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大事故包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣幾萬元以上；因故障引起整個大樓停水、停電、停氣；發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其它為一般故障。(2)重大故障處理措施凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報告管理處經(jīng)理并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處經(jīng)理接報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮事故處理。對于一般故障，管理處主任可授權(quán)值班負(fù)責(zé)人處理。(3)故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理的應(yīng)盡快報告管理處經(jīng)理。根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。 管理處經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。發(fā)生故障應(yīng)仔細(xì)注意表計和信號的指示，并記錄操作的時間和故障現(xiàn)象。例一：發(fā)生火警處理規(guī)程1.大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。2.火災(zāi)報警程序①發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器使樓層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。②用電話報警時，必須講清楚下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。3.接到報警后的處理辦法①中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時向119報警。②中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安 全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。③現(xiàn)場最高管理者現(xiàn)場指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。④派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場，指示消防栓位置。例二：電梯困人救援規(guī)程1.電梯故障，應(yīng)由電梯工解救被困乘客。2.轎頂操作放人程序①確認(rèn)故障電梯號及該電梯所停層數(shù)（如N層），并通知乘客“救援在進(jìn)行中”。②到停層的上一層（N+1層），用Δ形鑰匙打開該電梯的廳門。③進(jìn)入轎廂頂，將“檢修開關(guān)”轉(zhuǎn)到“檢修”位置；注意：“檢修開關(guān)”未轉(zhuǎn)到“檢修”位置時不得關(guān)廳門，以免電梯突然運行。④關(guān)上廳門，按“上行”或“下行”按紐，將電梯轎廂在最近樓層平層。⑤將“門機(jī)開關(guān)”打開，用手盤動門機(jī)將門推開放人。⑥放人完畢，將“檢修開關(guān)”轉(zhuǎn)回正常位置。注意：此時要保持廳門為打開狀態(tài)。⑦將“門機(jī)開關(guān)”復(fù)位，關(guān)好廳門。 3.機(jī)房操作手動放人程序①如轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先將其完全關(guān)閉。②利用電梯對講或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌。③進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源總開關(guān)。④插入松抱閘手柄，并小心將抱閘撬開。⑤根據(jù)負(fù)載情況盤動飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標(biāo)志確定）。⑥打開廳門及轎廂門疏散乘客。⑦用手把門關(guān)好。⑧確認(rèn)所有樓層電梯門鎖好。⑨維持電梯電源切斷狀態(tài)。⑩放人完畢通知電梯維修工作進(jìn)一步檢查。例三：供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：①在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)在一小時內(nèi)通知各單位。②正常情況下的倒閘操作，管理處接到通知后，提前發(fā)出停電通知。③若供電系統(tǒng)全部停電，啟動發(fā)電機(jī)組，保證供電需要。④如因大樓內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)在排除故障后恢復(fù)送電。 ⑤如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。⑥低壓配電盤母線、及其引出線故障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。例四：停水及故障處理規(guī)程接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)在一小時內(nèi)通知各單位。若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通告，通告內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。給排水設(shè)備故障一般處理程序：①供水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進(jìn)行維修。②排污泵出現(xiàn)故障時，應(yīng)迅速搶修，若一時不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時借用設(shè)備。③若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知有關(guān)人員搶修。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。例五：空調(diào)故障處理規(guī)程①當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時，啟動備用機(jī)組投入運行，并且檢查排除故障。 ②由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水大量外泄時，應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運行，排除故障后再補(bǔ)水投入運行。③當(dāng)故障停電時，立即關(guān)閉機(jī)組。待恢復(fù)供電后，再重新啟動運行，同時做好記錄。（十）環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，本公司準(zhǔn)備采用如下管理方式：1.定額檔案制。首先將清潔和綠化分別制定出不同的清潔標(biāo)準(zhǔn)，然后依據(jù)本公司長年積累下來的《勞動定額》標(biāo)準(zhǔn)配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。2.按要求全面管理大樓的生活環(huán)境，將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至大樓噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給XXX的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈、祥和的生活環(huán)境。3.所有服務(wù)于XXX保潔人員年齡在40歲左右，形象好，服務(wù)意識強(qiáng)，無不良習(xí)慣。(1)環(huán)衛(wèi)保潔方案大樓作為綜合辦公大樓，保潔事關(guān)整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必然明高于一般物業(yè)。①保潔安排a.人員部署根據(jù)保潔任務(wù)量劃分工作區(qū)域，落實到人。b.時間部署 以避免對客戶工作的影響和干擾為原則安排保潔工作。c.協(xié)作部署根據(jù)工作面廣、量多、變化大的特點，組織多方面力量參與配合，明確全體員工都有保潔義務(wù)，做到“人過地凈”；②保潔標(biāo)準(zhǔn)保潔部分涉及到的工作對象很多，現(xiàn)列舉擬在大樓采用的清潔保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)：a.樓道地面的清潔：每天清掃，每天拖洗，且每月固定時間清潔劑全面刷洗一遍，達(dá)到目視干凈、無污漬、無雜物。b.標(biāo)準(zhǔn)層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。c.樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。d.防火門用紙巾擦拭門板60公分之后，紙巾不被明顯污染。e.室內(nèi)的管道無積塵，無浮塵，無污漬。f.過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污跡。g.通道內(nèi)的窗戶、窗臺、各箱體上目視無灰塵、無油跡。h.12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責(zé)。i.建筑附屬物如消防水管、消防栓、反光鏡、車輛指示牌的清潔，每周采用清潔水用毛巾擦拭干凈；消火栓、反光鏡、車輛指示牌表面無污跡、無灰塵等。 j.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物、積塵。k.大樓道路每季清洗一次，保持無雜物、無積水、無污漬。l.所有污水井、雨水井無沉積物。m.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味、無污漬、無積水、無雜物、無蚊蠅。n.每周定期消殺(除四害)一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，無鼠跡。o.化糞池的清理時間按使用情況而定，保證不外溢。將采用的保潔工具：榨水車、玻璃刮刀、涂水器、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。(2)商業(yè)網(wǎng)點管理為了保障商戶的利益，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。①商業(yè)網(wǎng)點，按規(guī)定地點放置垃圾桶。②任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴(kuò)大營業(yè)場地。③各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標(biāo)語、亂豎指示牌、廣告牌等。④店容、店貌及環(huán)境清潔，無蚊蠅孳生地。⑤商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、電設(shè)施，消防器材及 其他公共設(shè)備。⑥商業(yè)網(wǎng)點裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守大樓關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定。(3)排煙、排污、噪聲等控制措施①加強(qiáng)大樓內(nèi)汽車尾氣達(dá)標(biāo)的宣傳。②嚴(yán)禁鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式。③實行垃圾分類，嚴(yán)格區(qū)分可回收與不可回收垃圾，防止交叉感染和空氣污染。④選用低噪聲割草機(jī)，自發(fā)控制噪聲。⑤選用毒性弱的殺蟲劑，防止環(huán)境污染。（十一）綠化管理大樓的綠化率為24％。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實際勘察，擬采取以下管理方案：1.草地的養(yǎng)護(hù)管理草地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)是：均勻一致，無雜草，四季常綠。綠化草地可分為三個階段。一是長滿期；二是旺長階段也叫旺長期。三是緩長階段，也叫退化期。①恢復(fù)長滿階段的管理②旺長階段的管理③緩長階段的管理2.綠籬的養(yǎng)護(hù)管理綠籬的養(yǎng)護(hù)管理原則是：保證肥水供應(yīng)，茂盛生長，修剪 成籬成墻成形，達(dá)到觀賞和隔離的作用。①綠籬的肥水管理②綠籬的修剪③綠籬的病蟲防治綠籬的蟲病根據(jù)品種的不同而對癥施藥。3.綠化樹木的管理①肥水管理②樹木的病蟲防治4.花卉的管理(十二)社區(qū)文化公司在策劃大樓社區(qū)文化活動時，將重點體現(xiàn)在三個方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。1.共建新文明①推崇關(guān)注社會、關(guān)心他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；②倡導(dǎo)社會公德，提高公務(wù)員文明意識；③緊貼時代脈搏，舉辦社會精神文明展覽活動；④組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動；⑤以“個人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時組織各類座談和研討會；⑥塑造開放、高效、親和的良好形象。2.交流新科技、新文化①通過互聯(lián)網(wǎng)，開辟文化新通道； ②宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境；③利用各種紀(jì)念日，開展工作人員喜聞樂見的信息、知識、文化交流活動；④組織管理處與大樓工作人員的交流，豐富工作人員物業(yè)管理基本概念；⑤充分利用綜合樓設(shè)施，為大樓工作人員提供文學(xué)座談、藝術(shù)交流和體育欣賞的機(jī)會；3.營造環(huán)保型、大綠化的環(huán)境文化氣氛。（十三）節(jié)能管理在大樓的運行成本中，能源開支是最重要的一部分，工程技術(shù)人員要直接參與能源管理，制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個方面：1.工作內(nèi)容(1)制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。(2)統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。(3)巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。(4)進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。(5)實施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用切實有效的節(jié)能運行技術(shù)措施。2.組織措施節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國 家的現(xiàn)行政策，也是現(xiàn)物業(yè)管理水平的主要內(nèi)容，物業(yè)處十分重視此項工作。(1)加強(qiáng)能源使用的計劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行管理處下達(dá)的各項指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報“能源消耗統(tǒng)計”。(2)能源的使用實行分區(qū)域、分部門控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。(3)控制使用能源的時間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。(4)加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。3.技術(shù)措施(1)配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無功負(fù)荷的補(bǔ)償。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在0.9以上。(2)變壓器投入運行的臺數(shù)，應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，以提高變壓器的運行效率。(3)空調(diào)系統(tǒng)消耗的能量最大。在實際的運行中，應(yīng)根據(jù)實際負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺數(shù)，提高系統(tǒng)運行效率。并且針對不同季節(jié)，修改溫度設(shè)定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。 (4)照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具。(5)電梯系統(tǒng)：建議電梯采用群控系統(tǒng)，它能對運行區(qū)域進(jìn)行自動分配，自動調(diào)配電梯至運行區(qū)域的各個不同服務(wù)區(qū)段。服務(wù)區(qū)域可以隨時變化，它的位置與范圍均由各臺電梯通報的實際工作情況確定，以便隨時滿足大樓各層不同廳站的召喚，達(dá)到既能減少候梯時間、最大限度利用現(xiàn)有運輸能力，又能避免數(shù)臺電梯同時響應(yīng)同一召喚造成空載運行、浪費電力。(6)給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制水泵的開/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。（十四）標(biāo)識建議在制作公共區(qū)域各種標(biāo)識時，盡量符合國標(biāo)要求與滿足管理和服務(wù)的需要，以業(yè)主安全為第一。1.通行標(biāo)識人員通行標(biāo)識：各大堂平面布置圖、各大堂名稱標(biāo)識、通道及主要樓梯標(biāo)識、大堂電梯分區(qū)停層標(biāo)識、大堂單位名錄牌、一層各樓梯所到層標(biāo)識、每層單位名錄牌、每層電梯廳樓層標(biāo)識、檢查井門標(biāo)識。地下室標(biāo)識：停車場入口標(biāo)識、入口限高標(biāo)識、通行方向標(biāo)識、專用車位標(biāo)識、通往各電梯或樓梯標(biāo)識、車輛避碰標(biāo)識、其它交通必須標(biāo)識、各設(shè)備區(qū)標(biāo)識等。地面廣場及架空層標(biāo)識：車場入口標(biāo)識、車輛通行標(biāo)識、 車位標(biāo)識、其它交通必須標(biāo)識等。2.安全標(biāo)識消防標(biāo)識：樓層疏散指示圖、疏散樓梯標(biāo)識、各種消防器材標(biāo)識、各防火卷簾門標(biāo)識、各防火門標(biāo)識、禁火區(qū)及易燃物品注意標(biāo)識等。3.提醒標(biāo)識場所標(biāo)識：樓名標(biāo)識、形象標(biāo)識、門牌號、洗手間標(biāo)識、會議室標(biāo)識、小品介紹說明等。提醒標(biāo)識：禁喧嘩標(biāo)識、禁煙標(biāo)識、綠化保護(hù)標(biāo)識、避碰標(biāo)識等。電梯標(biāo)識：電梯內(nèi)禁煙標(biāo)識、乘梯注意事項告示等。其它物業(yè)管理企業(yè)自設(shè)自用標(biāo)識未列（十五）會議室管理1.會議室由物業(yè)處統(tǒng)一管理；2.管理處負(fù)責(zé)定期及會后清潔。統(tǒng)一管理的會議室，設(shè)置專門崗位，進(jìn)行會務(wù)服務(wù)工作，包括會議前后整理環(huán)境、清潔等工作；3.需要使用統(tǒng)一管理的會議室的單位，至少提前1個工作日向管理處告知，以便管理處進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備；4.管理處在會議前，必須派專人對會議室內(nèi)的設(shè)施、清潔進(jìn)行全面檢查，保證會議如期正常進(jìn)行；5.管理處會議室服務(wù)人員必須進(jìn)行專門的服務(wù)培訓(xùn)； （十六）游泳池安全管理游泳池的安全工作，是關(guān)系到每個游泳者生命安全的大事，必須加強(qiáng)安全意識，確保游泳者的生命安全。1.游泳池安全值班工作由管理處安防人員擔(dān)任。2.游泳池值班人員必須嚴(yán)格履行職責(zé)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同管理好游泳池工作，不許遲到、早退和無故缺席，請假必須提前向主管負(fù)責(zé)人申請，嚴(yán)禁擅自找人代班。值班人員要熟練掌握救護(hù)方法，牢記《發(fā)生溺水事件救護(hù)預(yù)案》的要求。3.值班人員應(yīng)于開池前十分鐘到位，著裝上崗并佩帶口哨。認(rèn)真清池，做好開放前的各項準(zhǔn)備工作。尤其要檢查救生器材是否完好可用。4.開放時，對所有入池游泳者認(rèn)真檢查游泳證，核對像片，無游泳證者嚴(yán)禁入池。5.為確保安全，游泳池嚴(yán)禁13周歲以下兒童獨自入池。6.值班時應(yīng)密切注意池中情況，監(jiān)督游泳者是否執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，值班期間嚴(yán)禁聚集聊天，不準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，不許做與安全無關(guān)的其他任何事情。嚴(yán)禁值班時下池游泳。7.關(guān)池前，要認(rèn)真清池，做好清潔，填寫值班日記。8.如發(fā)生意外事件時，應(yīng)及時果斷處理，并立即報告主管校長、體育學(xué)科部領(lǐng)導(dǎo)、通知醫(yī)院和保衛(wèi)處等有關(guān)部門，采取果斷有效措施。 9.對違反規(guī)定或工作不認(rèn)真，擅離職守的人員，根據(jù)情節(jié)輕重嚴(yán)肅處理，從扣發(fā)津、補(bǔ)貼直至承擔(dān)法律責(zé)任。附：發(fā)生溺水事件救護(hù)預(yù)案：時間就是生命，及時、果斷、正確處理是關(guān)鍵。三、內(nèi)部運行機(jī)制本公司的內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。如接管XXX，我公司將全面推行一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化管理，規(guī)范化服務(wù)。1.管理機(jī)制(1)時效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：所有服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。(2)公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。管理處禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。(3)首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負(fù)責(zé)將業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。(4)財務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。(5)全天候服務(wù)：我方實行全天24小時值班制度。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。(6)不均衡管理：我方各項服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使 工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。(7)回訪工作制：我方將依照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。(8)零干擾服務(wù)：我方將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑的工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。(9)安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決大樓的安全管理問題，對治安重點、難點建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。(10)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。2.管理規(guī)章制度(篇幅有限，只列舉目錄)我方堅持“以人為本，服務(wù)第一”的宗旨，通過深入的、踏實的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度，來保證運作的有效性。序號目錄第一篇用戶手冊第一XXX簡介 節(jié)第二節(jié)大廈須知一供配電系統(tǒng)二電梯系統(tǒng)三空調(diào)系統(tǒng)給排水系統(tǒng)四給排水系統(tǒng)五自控系統(tǒng)六保安系統(tǒng)七消防系統(tǒng)八衛(wèi)生服務(wù)九大廈其它設(shè)施第三節(jié)大廈物業(yè)服務(wù)一職權(quán)范圍二物業(yè)管理處辦公時間三物業(yè)處實施24小時全天候服務(wù)內(nèi)容1.物品出門手續(xù)2.施工加班手續(xù)3.24小時值班熱線4.物業(yè)處聯(lián)系電話5.大堂服務(wù) 6.清潔服務(wù)7.電話服務(wù)8.停車服務(wù)9.維修服務(wù)承諾制四物業(yè)管理費及有關(guān)費用五辦理有關(guān)入住及退租手續(xù)六室內(nèi)裝修第四節(jié)公眾管理制度一車輛行駛的停放規(guī)定二人員進(jìn)出管理三貨物進(jìn)出管理制度四行為道德公約第五節(jié)消防指南一消防安全管理公約二意外火災(zāi)事件處理程序三疏散指示四警報系統(tǒng)五火災(zāi)防范措施六高層建筑火災(zāi)的逃生方法第二物業(yè)處管理制度 篇第一節(jié)崗位職責(zé)1.《管理處經(jīng)理崗位職責(zé)》2.《管理處事務(wù)員崗位職責(zé)》3.《工程班班長崗位職責(zé)》4.《維修水電工崗位職責(zé)》5.《電房值班電工崗位職責(zé)》6.《空調(diào)工崗位職責(zé)》7.《電梯工崗位職責(zé)》8.《保安隊長崗位職責(zé)》9.《保安員崗位職責(zé)》10.《保安固定崗隊員崗位職責(zé)》11.《保安巡邏員崗位職責(zé)》12.《車輛管理員崗位職責(zé)》13.《監(jiān)控室管理員崗位職責(zé)》14.《衛(wèi)生班長崗位職責(zé)》15.《會議及入室服務(wù)崗位職責(zé)》16.《接待員崗位職責(zé)》17.《清潔工崗位職責(zé)》第二節(jié)用戶入住質(zhì)量管理流程 1.《二次裝修管理制度》2.《用戶入住資料領(lǐng)取發(fā)放清單》3.《用戶檔案》4.《客戶單元（入住）驗收表》5.《安全管理協(xié)議書》6.《施工承諾書》7.《裝修施工申請書》8.《客戶裝修設(shè)計施工圖審批表》9.《施工單位人員登記表》10.《裝修施工情況表》11.《裝修施工驗收表》第三節(jié)用戶退租質(zhì)量管理流程1.《客戶單元（退房）驗收表》第四節(jié)客戶回談質(zhì)量管理過程1.《服務(wù)工作意見征求表》2.《客戶滿意率統(tǒng)計表》3.《客戶回訪記錄》第五節(jié)客戶反饋質(zhì)量管理過程1.《客戶報修/維修管理流程》 2.《客戶工作聯(lián)系電話記錄表》3.《派工單》4.《客戶投訴回訪表》5.《用戶投訴質(zhì)量管理流程》6.《事務(wù)員管理考核辦法》第六節(jié)水電維修質(zhì)量管理流程1.《照明維修工作流程圖》2.《公共照明管理制度》3.《維修工日巡檢標(biāo)準(zhǔn)》4.《水電維修工日巡檢表》5.《客戶報修維修管理流程》6.《爆管及水箱滿水應(yīng)急措施流程圖》7.《樓層異常氣味應(yīng)急操作流程圖》8.《水表用水記錄》9.《工程班工作記錄表》10.《各樓層抄表情況》11.《維修服務(wù)承諾制》12.《重大事件報告制度》13.《重大事故報告》14《維修水電工管理考核辦法》第九供配電系統(tǒng)質(zhì)量管理流程 節(jié)1.《設(shè)備間門禁制度》2.《機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定》3.《設(shè)備間防火制度》4.《電工安全技術(shù)操作規(guī)范》5.《配電房交接班制度》6.《供配電設(shè)備運行流程圖》7.《供配電設(shè)備運行規(guī)程》8.《停電、限電管理規(guī)程》9.《臨時用電管理規(guī)定》10.《供配電異常情況處置措施》11.《供配電設(shè)備維保流程圖》12.《供配電設(shè)備維保規(guī)程》13.《工作票制度》14.《變電房（高壓房）工作票（甲種）》15.《變電房（高壓房）工作票（乙種）》16.《停電操作記錄》17.《臨時用電申請表》18.《電房值班記錄表》19.《設(shè)備年度維保計劃》20.《設(shè)備維保記錄》21.《設(shè)備檢查記錄表》 22.《設(shè)備房進(jìn)出人員登記表》23.《運行電工管理考核辦法》第八節(jié)柴油發(fā)電機(jī)質(zhì)量管理流程1.《柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程》2.《柴油發(fā)電機(jī)維保規(guī)程》3.《柴油發(fā)電機(jī)異常情況的處置措施》4.《柴油發(fā)電機(jī)運行檢查記錄表》5.《柴油發(fā)電機(jī)檢查記錄表》第九節(jié)電梯系統(tǒng)質(zhì)量管理流程1.《電梯運行/維保流程圖》2.《電梯維保安全操作規(guī)范》3.《電梯困人應(yīng)急救援流程圖》4.《電梯困人應(yīng)急救援規(guī)程》5.《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》6.《電梯機(jī)房管理制度》7.《乘梯須知》8.《電梯故障修理報告表》9.《電梯維?，F(xiàn)場跟蹤表》10.《電梯維修登記卡》第十給排水系統(tǒng)質(zhì)量管理流程 節(jié)1.《水泵房管理制度》2.《二次供水管理規(guī)定》3.《污水井、化糞池管理規(guī)定》4.《供水、節(jié)水、限水管理制度》5.《給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理措施》6.《水泵手動/維修操作流程圖》7.《給排水設(shè)備設(shè)施操作規(guī)程》8.《給排水維修保養(yǎng)流程圖》9.《給排水設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》10.《生活泵、消防泵檢查表》第十一節(jié)監(jiān)控室質(zhì)量管理流程1.《交接班管理》2.《安保監(jiān)控系統(tǒng)管理》3.《電視監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程》4.《電視監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)規(guī)程》5.《樓宇自控系統(tǒng)管理》6.《消防監(jiān)控系統(tǒng)運行管理》7.《XXX火警預(yù)案流程圖》8.《XXX火災(zāi)應(yīng)程序預(yù)案》9.《監(jiān)控室設(shè)備維修管理》 10.《電梯報警報修流程》11.《消防報警處置程序》12.《消防監(jiān)控室值班管理規(guī)定》13.《消防監(jiān)控室值班人員崗位職責(zé)》14.《消防設(shè)施維護(hù)管理制度》15《消防監(jiān)控人員管理考核辦法》第十二節(jié)安全保衛(wèi)質(zhì)量管理過程1.《大堂保安值班質(zhì)量管理過程》2.《夜間巡查質(zhì)量管理過程》3.《保安人員培訓(xùn)管理過程》4.《保安器材使用管理過程》5.《鑰匙管理過程》6.《緊急情況處理管理過程》7.《保安員工作流程》8.《保安員值勤文明用語》9.《警容風(fēng)紀(jì)細(xì)則》10.《門衛(wèi)保安崗位標(biāo)準(zhǔn)》11.《巡邏保安員崗位標(biāo)準(zhǔn)》12.《大堂保安崗位標(biāo)準(zhǔn)》13.《對講機(jī)使用說明》14.《消防管理流程》 15.《停車證辦理質(zhì)量管理過程》16.《停車場服務(wù)質(zhì)量管理過程》17.《車輛行駛的停放制度》18.《車輛管理工作規(guī)程》19《保安管理考核辦法》第十三節(jié)保潔服務(wù)質(zhì)量管理流程1.《保潔服務(wù)細(xì)則要求及標(biāo)準(zhǔn)》2.《保潔年工作計劃表》3.《員工考勤表》4.《每日工作區(qū)域及任務(wù)表》5.《電梯保潔工作日常檢查情況表》6.《大堂保潔工作日常檢查情況表》7.《樓層保潔工作日常檢查表》8.《地庫及周邊保潔日常檢查情況表》9.《保潔項目整改聯(lián)系單》第十四節(jié)綠化管理制度1.《綠化養(yǎng)護(hù)管理細(xì)則》2.《綠化技術(shù)人員崗位職責(zé)》3.《綠化養(yǎng)護(hù)員職責(zé)》4.《綠化管理人員崗位職責(zé)》 5.《花卉技術(shù)員與養(yǎng)護(hù)員的管理考核辦法》第十五節(jié)其它制度1.《服務(wù)標(biāo)識管理規(guī)定》2.《計算機(jī)管理制度》3.《空置房管理規(guī)定》4.《外墻清洗操作規(guī)程》5.《工程維修檔案管理制度》6.《24小時值班制度》7.《大廈維修基金規(guī)定》3.員工培訓(xùn)方案，員工考核與獎懲機(jī)制(1)員工培訓(xùn)為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員培訓(xùn)合格。①新招聘人員進(jìn)行三級教育，考試合格者留用。②保安員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)安全責(zé)任心。③每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗座談會。④每季舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用 方法、熟悉省大樓消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。⑤定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，減少損失，要求人人達(dá)標(biāo)。⑥每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀演習(xí)。⑦有計劃的安排機(jī)電、維修、綠化等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，以確保員工的整體文化素質(zhì)。⑧定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和智能化管理的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效率。培訓(xùn)目標(biāo)：①確保員工年度培訓(xùn)在150課時以上；②新員工培訓(xùn)率100％，培訓(xùn)合格率100％；③管理人員持證上崗率100％；④特殊工種人員持證上崗率100％；⑤員工年度培訓(xùn)率100％，培訓(xùn)合格率100％。培訓(xùn)方式：自學(xué)；自辦培訓(xùn)班；外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)；理論研討或?qū)ｎ}討論；參觀學(xué)習(xí)；崗位輪訓(xùn)。除上述職培訓(xùn)項目外，我們還將針對大樓的實際情況，對管理處員工進(jìn)行下述緊急事件處理培訓(xùn)：火警應(yīng)變；電力故障；上、下水管道爆破；雷暴和臺風(fēng)；非法聚集滋事；處理可疑物體與恐嚇電話；處理大樓客戶投訴；違例或遺棄車輛；收 獲財物等。(2)員工考核與獎懲：錄用與考核①錄用：根據(jù)我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)管理處培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個月。②考核：考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我公司制定了一系列的考核制度和實施辦法：a.簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。b.每年對員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實施獎懲。考核率100％，年淘汰率3％～5％，崗位輪換率10％。c.對新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100％。d.培訓(xùn)項目結(jié)束后，對培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核。e.對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。(3)淘汰機(jī)制在實施物業(yè)管理過程中將嚴(yán)格按照我公司的員工考核和淘汰機(jī)制程序運行，結(jié)合大樓實際情況，貫徹實施淘汰機(jī)制，提高管理服務(wù)水平。4.員工著裝、標(biāo)志(1)公司將在管理處采用新設(shè)計制作的統(tǒng)一有公司標(biāo)志的服 裝，根據(jù)不同工種統(tǒng)一著裝。(2)所有工作人員的著裝必須保持清潔、平整，不得帶有污跡、折皺，開線、掉扣。(3)著裝應(yīng)得體、光潔，不準(zhǔn)卷衣袖、褲腿，定期換洗。(4)穿黑皮鞋上班，皮鞋保持光亮，鞋后跟不得釘釘。(5)必須佩戴有公司統(tǒng)一標(biāo)志的服飾。四、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益1.崗位設(shè)置及人員配備 項目經(jīng)理工程部事務(wù)部安防部事務(wù)員2人樓管員1人保潔組8人運行5人維修4人保安隊18人消監(jiān)控4人說明：管理處擬配備43人。具體配置：項目經(jīng)理1人，事務(wù)部11人（含事務(wù)員1人，樓管員1人，大堂接待1人，保潔人員8人），保安部22人（保安18人，監(jiān)控值班4人），工程部9人（運行5人，維修4人）具體分工如下：(1)事務(wù)部11人具體分工：樓管員負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的收費及其他事務(wù)管理；事務(wù)員負(fù)責(zé)大樓的樓宇管理及保潔、綠化的監(jiān)督管理；大堂接待負(fù)責(zé)來訪登記，接受業(yè)主來人、來電投訴記錄并轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理；保潔員具體分工：大樓內(nèi)5人、地庫及周邊1人，附屬樓1人，小區(qū)1人。 (2)保安部人員分工：前崗、后崗、側(cè)崗、監(jiān)控、住宅各崗配4人實行3班制，其余2人負(fù)責(zé)大樓的日常巡樓及上下班高峰期的車輛指揮工作。(3)工程部人員：運行工5人，維修工4人2.管理人員配備方案崗位設(shè)置崗位要求項目經(jīng)理1.學(xué)歷：大專及以上相關(guān)專業(yè)學(xué)歷2.經(jīng)驗：必須具備兩年以上大型物業(yè)管理經(jīng)驗，具備較強(qiáng)的理論知識和領(lǐng)導(dǎo)能力。3.證件：具有物業(yè)管理上崗證。有內(nèi)審員證。4.能力：對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，能熟練操作電腦和運用辦公軟件，文筆流暢。工程部主管1.學(xué)歷：大專及以上相關(guān)專業(yè)學(xué)歷。2.經(jīng)驗：必須具有四年以上相關(guān)技術(shù)及專業(yè)工作經(jīng)驗，一年以上管理經(jīng)驗。3.證件：具有物業(yè)管理上崗證，專業(yè)技術(shù)職稱證書或高級職業(yè)資格證書。事務(wù)部主1.學(xué)歷：大專及以上相關(guān)專業(yè)學(xué)歷2.經(jīng)驗：四年以上工作經(jīng)驗，兩年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。具有一定的理論知識和實踐經(jīng)驗。3.證件：具有物業(yè)管理上崗證。有內(nèi)審員證。 管4.能力：具良好的溝通協(xié)調(diào)能力，有較強(qiáng)的服務(wù)意識和管理能力安保部主管1.學(xué)歷：大專及以上學(xué)歷2.經(jīng)驗：一年以上安全管理工作經(jīng)驗。3.證件：具有物業(yè)管理上崗證。4.身體狀況：健康、身高170㎝以上、雙眼視力1、0以上。3.作業(yè)人員配備方案崗位性別要求文化程度工作技能及經(jīng)驗要求大堂接待女性中專以上1.有物業(yè)管理、酒店、旅游等服務(wù)行業(yè)工作經(jīng)驗2.外表形象氣質(zhì)佳，普通話標(biāo)準(zhǔn)、流利，具備較強(qiáng)語言表達(dá)能力。保安男性高中以上1.退伍軍人、黨員優(yōu)先2.身體健康，五官端正,身高170㎝以上，言語清晰。3.政審合格工程男性高中以上1.兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，形象健康。 2.持有從業(yè)資格證書并通過本公司的專業(yè)考核保潔不限初中以上1.有良好的服務(wù)素質(zhì)，形象健康。2.有星級酒店或保潔公司工作經(jīng)驗的優(yōu)先。3.動作敏捷，能使用相關(guān)保潔用品和用具4.費用測算(1)物業(yè)管理服務(wù)費收入預(yù)算序號項目測算式依據(jù)月收入（元）一辦公樓綜合管理服務(wù)費擬2.5元／㎡月×30303㎡75757.5二小區(qū)綜合管理服務(wù)費擬0.6元／㎡月×10500㎡6300合計82057.50(2)年經(jīng)營支出匯總表項目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重（％） ①人工費5823669.8872.05②辦公費21042.522.6③固資折舊3470.420.43④低值易耗3550.430.44⑤設(shè)備維護(hù)費47605.715.89⑥清潔費36304.364.50⑦保安費4080.490.51⑧不可預(yù)見20952.512.59⑨管理傭金43165.185.34⑩法定稅金45755.495.66合計8082696.99100①人工費明細(xì)表崗位人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月工資額（元）備注項目經(jīng)理125002500事務(wù)主管113001300 樓管員110001000大堂接待110001000工程主管113001300保安主管113001300工程維修310003000工程運行510006000消監(jiān)控410004000保安員17100017000保潔員86004800小計4342200員工保險28％11816社保按20％計提，醫(yī)保按8％計提 員工加班及福利10％4220福利及加班按10％計提合計58236②辦公費明細(xì)表項目子項目測算依據(jù)費用小計辦公費通訊費電話費2部，每部200元／月400手機(jī)費項目經(jīng)理1人計200元／月管理人員3人計300元／月500服裝費管理人員4人，冬裝2套每套300元，夏裝2套每套120元。2年攤銷140保安人員22人，冬裝2套每套200元，夏裝2套每套100元。2年攤銷550 工程人員9人，冬裝2套每套150元，夏裝2套每套100元。2年攤銷187保潔人員8人，冬裝2套每套120元，夏裝2套每套100元。2年攤銷147辦公用品6人每人每月按30元計180合計2104③固定資產(chǎn)折舊表項目子項目數(shù)量單價（元）總計（元）備注辦公設(shè)備原值電腦135003500打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000電話機(jī)2100200對講機(jī)68004800 文件柜1600600保險柜1800800辦公桌椅45002000工具設(shè)備原值1.5m梯子11301302.5m梯子11801806m升降梯12000200010kv驗電筆120020010kv接地棒1150150手電鉆1500500電錘1800800高壓水槍130003000 便攜角磨機(jī)1400400電焊機(jī)1350350兆歐表1500500萬用表2100200鉗形電流表1300300小計3223110固定資產(chǎn)折舊費23110（元）（殘值）347元／月按5年折舊，殘值為10％計算④低值易耗品攤銷項目子項目數(shù)量單價（元）總計（元／月）備注低值易耗品攤銷清潔工具1批200083按2年攤銷維修工具1批2700113 保安工具1批200083辦公文具1批150063飲水機(jī)1臺30013合計355⑤設(shè)備設(shè)施維護(hù)費明細(xì)表項目子項目測算依據(jù)費用小計供配電系統(tǒng)配電高壓測試費按變壓器容量計費。5500元／套×2套÷12月917照明系統(tǒng)更換維修費大樓內(nèi)外照明燈具及附屬配件等估算：2000元／月2000發(fā)電機(jī)系統(tǒng)維保費按造價的5‰估算：200元／月200中空調(diào)水泵維護(hù)費按套計提：300元×2套÷12月50 央空調(diào)系統(tǒng)冷卻塔維護(hù)按套計提：600元×1套÷12月50末端風(fēng)機(jī)組按單組價格的10％計提：每年15元／臺，估483臺÷12月600供排水系統(tǒng)日常維修及更換每月估算：660元660供排水系統(tǒng)供水池清洗按標(biāo)準(zhǔn)1年2次計1700元／次，3400元÷12月283合計4760⑥⑦⑧⑨清潔、保安、不可預(yù)見費、管理傭金明細(xì)表項目子項目測算依據(jù)費用小計（元／月）清潔費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次80元320清潔化糞池每年清潔1次、計2400元÷12200 清潔材料垃圾桶及垃圾袋等費用估算510清潔劑、衛(wèi)生紙等估算2600清潔費合計3630保安費按建筑面積40803㎡，按0、01元／㎡／月408不可預(yù)見費按（一）至（七）項總數(shù)的3％提取2095管理傭金按（一）至（八）項總數(shù)的6％提取43163.盈余測算計算式利潤（元）備注月預(yù)算結(jié)果82057.5-808261231.5五、承諾指標(biāo)序指服務(wù)指標(biāo)管理指標(biāo) 號標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)實施措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，健全擋案記錄2房屋零修、急修及時率99%100%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具3分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度 3維修工程質(zhì)量合格率100%100%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》分項監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位維修工程質(zhì)量回訪率無要求100%建立維修回訪制度，及時征求業(yè)主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4清潔保潔率99%100%區(qū)內(nèi)保潔落實到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度5道路完好率及使用率95%100%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈等公共設(shè)施進(jìn)行日 評分細(xì)則》常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，事務(wù)助理配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用停車場完好率95%100%6路燈完好率及使用率95%99%7治安案件發(fā)生率1‰因管理原因造成治安案件發(fā)生率為0《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)實行24小時巡查制度，根據(jù)實際情況，日常期“技防為主、 則》人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保人身財產(chǎn)安全單車、摩托車、汽車被盜率1‰以下因管理原因造成車輛被盜率為08火災(zāi)發(fā)生率1‰以下0全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)合演習(xí)，加大宣傳力度，由安保進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理9違章發(fā)生率1‰0.5‰?yún)⒄諊医ㄔO(shè)部標(biāo)準(zhǔn)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕 違章處理率90%以上100%參照國家建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄10有效投訴率2‰以下1‰以下《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作，采取措施，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時為業(yè)主排憂解難；投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪投訴處理率95%以上100%投訴回訪率95%以上100%11對物業(yè)管理的滿意率95%以上99%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，完善服務(wù)，在日常 則》工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意12大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率95%100%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》完善機(jī)電設(shè)備的運行制度合維修保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，出現(xiàn)故障及時排除13管理人員培訓(xùn)合格率無要求100%《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》所有管理人員、機(jī)電及保安員持證上崗 除上述承諾外，如果有幸我們中標(biāo)，我公司鄭重承諾：實施管理一年內(nèi)達(dá)到并獲得“XXX省物業(yè)管理示范大廈”稱號。實施管理二年內(nèi)達(dá)到并獲得“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號。